Kuidas saada laenu ilma eraviisilise hüpoteekikindlustuseta

Paljude üksikisikute ja perede jaoks, kes otsivad kodu või mõne muu kinnisvara ostmist, võib eraisikute hüpoteekikindlustus olla suur kulutegur. PMI on nõue, mis tuleb mängu juhul, kui ostja sissemakse on väiksem kui 20% ostuhinnast. PMI eesmärk on tagada panga huvi kinnisvara vastu juhul, kui ostja ei suuda hüpoteegi maksetega sammu pidada. Paljud pangad reklaamivad laene, mis nõuavad ainult madalaid sissemakseid, kuid ERK kulud võivad olla liiga suured. Oluline on mõista, et PMI vältimiseks on mitu võimalust.

Piisava sissemakse tegemine

Piisava sissemakse tegemine
Arvutage oma suhe laenu ja väärtuse vahel. Laenu ja väärtuse suhe, mõnikord lühendatud LTV, on suhe, mis mõõdab laenusummat maja väärtusega. PMI vältimiseks peab enamiku laenude puhul olema LTV 80% või vähem. LTV arvutamisel on lihtne jagada laenusumma (summa, mida peate laenama) maja hinnaga.
  • Oletame, et paar soovib osta kodu, mille hind on 200 000 dollarit, ja neil on sääste 20 000 dollarit. Neil on vaja laenata ülejäänud 180 000 dollarit, seega LTV on 180 000/200 000 = 0,90 või 90%.
  • Oletame, et keegi teine ​​soovib osta kodu, mille hind on 100 000 dollarit, kuid sellel inimesel on sama kokkuhoid 20 000 dollarit. Laen on seekord 80 000 dollarit, seega LTV on 80 000/110 000 = .80 või 80%.
Piisava sissemakse tegemine
Tehke suurim sissemakse, mida saate endale lubada. PMI maksmist on kirjeldatud kui raha ära andmist. [1] nii et peaksite proovima seda vältida, kui saate. Selleks saate teha piisavalt suure sissemakse. Üldiselt peab PMI vältimiseks olema sissemakse 20% maja ostuhinnast. [2] [3] Pangad võivad pakkuda tehinguid, mis näevad esmakordsetele koduostjatele atraktiivsed, kuna need võimaldavad madalaid sissemakseid. Täiendavad PMI maksed võivad aga muutuda ülemääraseks. [4]
  • Tavaliselt peaksite proovima teha võimalikult suure sissemakse. Kui teate, et kodu ostmine on teie tulevik, on oluline alustada säästmist varakult. Kaaluge võimalusel laenu võtmist pereliikmetelt või muudest allikatest.
Piisava sissemakse tegemine
Määrake oma laen. Arvestage oma säästude põhjal välja, mida saate endale laenu võtta. Salvestatud andmete põhjal põhinev lihtne arvutus aitab teil määrata teie maksimaalse laenu LTV jaoks alla 80%. Alustage sissemakse summaga, mida saate endale lubada. Korrutage 4. Sellega saate teada, kui palju võite laenu lubada. Selle summa ja sissemakse summa liitmisel selgub ostuhind, mida saate endale lubada.
  • Mõelge näiteks paarile, kes on kokku hoidnud 30 000 dollarit ja soovivad maja osta ilma PMI-d maksmata. 30 000 dollarit x 4 = 120 000 dollarit, mis on laenusumma, mida nad saavad endale lubada. Kui liita kokku 30 000 dollarit + 120 000 dollarit = 150 000 dollarit, mis on maja kõrgeim hind, mida nad saavad lubada ilma PMI maksmata.
  • Oletame, et mõnel teisel paaril on sissemakseks saadaval 50 000 dollarit ja ta soovib PMI-d vältida. 50 000 dollarit x 4 = 200 000 dollarit, mis on laenusumma, mida nad saavad endale lubada. Kui liita kokku 50 000 dollarit + 200 000 dollarit = 250 000 dollarit, mis on maja kõrgeim hind, mida see paar saab PMI maksmata lubada.
Piisava sissemakse tegemine
Kasutage Interneti-laenu kalkulaatorit. Ülaltoodud näited pakuvad teie laenuvõimele väga lihtsaid hinnanguid. Laenu intressimäära ja kestust arvestavate täpsemate arvutuste jaoks on Internetis hõlpsalt saadaval mitu laenukalkulaatori programmi. [5]

Tagasilaenu kasutamine

Tagasilaenu kasutamine
Uurige võimalust „piggyback”. „Tagasilaen” võimaldab madala sissemaksega või isegi mitte sissemaksega isikul osta kodu ilma PMI-ta. See on tegelikult nimi kahe eraldi laenu saamiseks. Esimene laen on 80% ulatuses kinnisvara väärtusest, seega ERK nõudeid ei kohaldata. Siis saab laenuvõtja teise laenu, millelt esimene on "piggybacks", et katta ülejäänud vajalik raha. [6] Eluasemeturu languse järgselt on paljud pangad piiranud tagasihoidliku pakkumise võimalust 10% ni väärtusest, nõudes laenusaajal vähemalt 10% sissemakse tegemist. [7] Seda nimetatakse sageli “80/10/10” laenuks, viidates 80% -lisele esimesele laenule, 10% -lisele tagalaenule ja 10% -lisele sissemaksele. [8] [9]
  • Oletame, et ostja soovib osta kinnisvara hinnaga 200 000 dollarit. 80/10/10 tagalaenu abil laenab ta esimesel hüpoteeklaenul 160 000 dollarit (80%), teisel positsioonil hüpoteeklaenuga 20 000 dollarit (10%) ja teeb sissemakse 20 000 dollarit (10%).
  • Kujutage ette, et mõni teine ​​ostja soovib osta kinnisvara hinnaga 450 000 dollarit, kasutades 80/10/10-se tagalalaenu. Tema esimene hüpoteek oleks 360 000 dollarit (80%); teine, piggybacki hüpoteek oleks 45 000 dollarit (10%); ja sissemakse oleks 45 000 dollarit (10%).
Tagasilaenu kasutamine
Arvutage väärtus. Tagasilaen ei lähe automaatselt odavamaks kui traditsiooniline laen, mis sisaldab PMI makseid. Eelistatavama lahenduse leidmiseks võite kasutada Interneti-laenu kalkulaatorit. Üks näide sellisest kalkulaatorist on http://www.goodmortgage.com/Calculators/PMI_Or_Piggyback.html .
Tagasilaenu kasutamine
Mõista puudusi. Teine laen on tavaliselt palju lühema tähtajaga kui esimene, nõudes sageli täielikku väljamakset umbes kümne aasta pärast. [10] [11] Kuigi tagalaen võimaldab teil PMI makseid välja lõigata, peate mõistma, et teete iga kuu makseid kahe laenuga korraga. Seda võimalust kasutav ostja peab olema kindel, et ta saab endale lubada mõlema laenu kuumakseid koos.

Laenuandja makstava hüpoteekikindlustuse (LPMI) kasutamine

Laenuandja makstava hüpoteekikindlustuse (LPMI) kasutamine
Uurige võimalust. Mõned laenuandjad võimaldavad teil saada laenu, mille sissemakse on vähem kui 20%. Tavaliselt nõuaks see, et te teeksite igakuiseid ERK makseid vähemalt seni, kuni olete tasunud suurema osa laenust. Kui aga laenuandja pakub võimalust Lender-Paide Mortgage Insurance (LPMI), lisab laenuandja laenus endas kindlustuse summa. See nõuab tavaliselt pisut kõrgemat intressimäära, kuid kogukulud aja jooksul on väiksemad kui PMI ise maksmine. [12]
Laenuandja makstava hüpoteekikindlustuse (LPMI) kasutamine
Otsige hindu. Nii nagu laenuandjatel on erinevad tavaliste laenude hüpoteeklaenude intressimäärad, on neil ka LPMI laenude intressimäärad erinevad. Soovite sisseoste teha veebis või helistades oma piirkonna kohalikele laenuandjatele, et leida, kellel on selle valiku jaoks parim laenuintress. Veenduge kindlasti, et küsite LPMI valiku kohta.
Laenuandja makstava hüpoteekikindlustuse (LPMI) kasutamine
Arvutage kulud. Peate võrreldama tavalaenu kuumakseid madalama intressimääraga koos lisatud PMI maksetega LPMI laenu kuumaksega, kõrgema määraga ilma PMI-ta. [13] Nende arvude saamiseks peate veebis kasutama laenukalkulaatorit ja kontrollima laenuandjate käest nende LPMI intressimäärasid.
  • Oletame, et keegi soovib osta kinnisvara väärtusega 100 000 dollarit, mille LTV on 90% (see tähendab 10 000 dollari sissemakse). See nõuaks selles näites PMI igakuiseid makseid 52 dollarit. See ostja võib leida 30-aastase hüpoteegi suurusega 3,75%, mille tulemuseks on kuumakse 463,12 dollarit (laenumakse) + 52 dollarit (PMI) = 515,12 dollarit (kuumakse). Teise võimalusena leiab sama ostja, et laenuandja annab 30-aastase hüpoteegi 4,00% ulatuses, kui kindlustus on sisse viidud. Selle tulemuseks on igakuised maksed 477,42 dollarit (laen) + 0 dollarit (ilma PMIta) = 477,42 dollarit. LPMI kuumakse on sel juhul madalam (kuid see pole alati nii).

Veteranide administreerimislaenu kasutamine

Veteranide administreerimislaenu kasutamine
Tehke kindlaks, kas kvalifitseerute. Veteranide hüvitiste administratsioon (VA) tagab eluasemelaenu kvalifitseeritud veteranidele ja nende kõlblikele ülalpeetavatele mitme soodustusega. [14] Need laenud võivad olla eriti suurepärased, kuna nad ei vaja PMI-d, hoolimata sellest, milline on teie sissemakse. Kvalifikatsiooni saamiseks peate: [15] [16]
  • osta kodu isiklikuks kasutamiseks
  • on austatud ametist vabastatud
  • vastama sõjaväe või rahvuskaardi teenistusnõuetele, mis kestavad vähemalt 90 päeva, olenevalt tegelikest aastatest, mil teenistus aset leidis [17] X teaduseallikas
  • abikaasad võivad teatud tingimustel olla abikõlblikud. [18] X Uurimisallikas
Veteranide administreerimislaenu kasutamine
Leidke laenuandja. Peate leidma laenuandja, kes osaleb VA programmis. [19] Võite osalemise kohta küsida oma kohalikelt pankadelt või otsida lihtsalt veebist "VA laenuandjaid". USA veteranide asjade osakond avaldab iga-aastase nimekirja 300 parimatest VA laenuandjatest, mis on loetletud nende VA laenude mahu järgi. [20]
Veteranide administreerimislaenu kasutamine
Hankige abikõlblikkuse sertifikaat (COE). Abikõlblikkuse sertifikaat tõendab laenuandjale, et teil on VA-laenu saamise õigus. USA veteranide osakonna veebisait, http://www.knowva.ebenefits.va.gov/system/templates/selfservice/va_ss/#!portal/554400000001018/article/554400000006303 , juhendab teid COE saamiseks.
Veteranide administreerimislaenu kasutamine
Leidke kodu ja sõlmige ostuleping. See lukustub teie ja omaniku vahel kokkulepitud müügitingimustes. Lisage kindlasti klausel, mis võimaldab teil müügi tühistada juhuks, kui te ei saa VA-laenu tagada. [21]
Veteranide administreerimislaenu kasutamine
Taotlege oma VA laenu. VA programmis osalev laenuandja teab ülejäänud nõudeid ja vorme, mida on vaja laenu sulgemiseks. [22]

PMI tühistamine pärast maksmist

PMI tühistamine pärast maksmist
Mõista oma õigusi. PMI on kindlustuspoliis, mis kaitseb laenuandjat, kui teie LTV on 80% või rohkem. Kui algatate laenu, mille sissemakse on väiksem kui 20%, siis olete selles olukorras. Kui aga maksate oma laenu aja jooksul sisse, väheneb teie LTV ja võite PMI maksed lõpetada. [23]
  • Oletame, et ostja ostab 200 000 dollari suuruse kinnisvara, mille sissemakse on 20 000 dollarit (10%). Tema LTV on sel hetkel 180 000/200 000 = 0,90 või 90%. Kuid aja jooksul, kui ta teeb oma igakuiseid hüpoteeklaenumakseid, jõuab ta punkti, kus järelejäänud laenusumma on vaid 160 000 dollarit. LTV on nüüd 160 000/200 000 = 0,8 või 80%. Sel hetkel saab ta PMI lõpetamiseks pöörduda oma panga poole.
  • Mõelge mõnele muule ostjale, kes ostab 300 000 dollari suuruse kinnisvara, mille sissemakse on 25 000 dollarit (8,3%). Tema LTV stardis on seega 275 000/300 000 = 0,917 ehk 91,7%. Kuid oletame, et kuna ta maksab hüpoteeki, tõusevad ka tema piirkonnas olevad vara väärtused, nii et tema vara väärtus tõuseb 320 000 dollarini. Kui ta vähendab oma laenusummat 256 000 dollarini, on ta LTV-l 80%. 256 000/320 000 = 0,8 või 80% ja ta saab nüüd paluda pangal PMI lõpetada.
PMI tühistamine pärast maksmist
Esitage kirjalik tühistamistaotlus. Kui usute, et teie LTV on langenud alla 80%, võite saata oma laenuandjale kirjaliku taotluse oma PMI lõpetamiseks. Teie laenuandja peab teie taotluse täitma, kui: [24]
  • teil on hea maksete ajalugu
  • teie maksed on jooksvad
  • vastate laenuandja esitatud nõuetele kinnisvara väärtuse tõestamise osas.
PMI tühistamine pärast maksmist
Kontrollige oma tavalisi hüpoteegi väljavõtteid PMI automaatse teabe saamiseks. Seadus nõuab laenuandjalt teie PMI lõpetamist, kui teie LTV jõuab 78% või madalamale. Selle esinemiseks peavad PMI lõpetamiseks teie laenumaksed olema jooksvad. [25]
Vaadake PMI maksust mahaarvatavat olekut. Kui teil on laenulepingu raames eraisikute hüpoteekikindlustust, võite selle summa oma maksudest maha arvata. Selle teema spetsiifika on igas majapidamises erinev, nii et tehke mõni üksikasjalik uuring või pöörduge oma maksuameti koostaja poole, et teada saada, kuidas PMI mõjutab teie üldist maksukoormust.
Selles artiklis keskendutakse PMI vältimisele, mõõtes laenu LTV. Veel üks oluline kaalutlus, mida siin ei käsitleta, on laenu maksmise jätkuvad kulud. Kasutage veebipõhist laenukalkulaatorit, mis on saadaval paljudel kinnisvara- või laenuagentuuride veebisaitidel, et määrata kindlaks, kui suur on teie laenukulu kuus, arvestades intressimäära, laenu pikkust, sissemakseid ja muid laenu eeldatavaid kulusid.
permanentrevolution-journal.org © 2020